“按照东莞市的要求，商品房的销售价格不能低于备案价的15%，所以，不可能真的给你打7.5折的。”2月17日，针对有关“7.5折特大优惠”的询问，东莞恒大翡翠华庭的销售人员向21世纪经济报道表示。

        近日，“恒大7.5折卖房”的消息登上各种热搜。2月18日至2月29日期间，恒大全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼)实施7.5折的“特大优惠”，共有613个楼盘参与这项优惠。

        在此之前，恒大实施了“网上购房”，购房者只需交5000元定金并签订意向合同，即可以最低价格锁定这套房源，且可获得其他收益。恒大方面宣称，在2月13日到2月15日的3天期间，网上购房签约额580亿。

        近几年，恒大以“率先降价”而闻名于业内。在“小阳春”、“金九银十”等重要营销节点上，恒大都是率先降价的房企。在现金流为王的房地产业，此举既能缓解资金压力，同时也启动了一场浩大的品牌营销行为。

        但对此次“7.5折卖房”的质疑声也很快出现。近日，有网民以“东莞恒大翡翠华庭”项目为例，质疑部分项目促销后的价格反而高于促销前。亦有声音认为，此次促销看似声势浩大，但部分项目是“先涨价、后打折”，并无太多实质性优惠。

        那么，真相究竟如何?

        “线下顶线上”

        2月18日，当21世纪经济报道询问“东莞恒大翡翠华庭”项目时，销售人员表示，目前参与打折活动的房源为30号楼，111平方米和121平方米两个户型的洋房，最低单价为15200元/平方米。

        据了解，“东莞恒大翡翠华庭”项目曾在去年年中推出二期洋房，分别为20号楼和22号楼，最低单价为16500元/平方米，均价则在18000元/平方米左右。销售人员称，按照现在的优惠措施，同类型产品的单价将比之前便宜1000元/平方米左右。

        至于价格的确定，该人士表示，这是在“原价”基础上打折的结果。项目的“原价”为两万多。去年推出的洋房价格，在“原价”基础上打了8.7折。最近的这批房源，则是“原价”的7.5折。

        值得注意的是，虽然价格有所下降，但目前可选的房源并不多。该销售人员透露，目前可在网上预定的房源主要是1层到5层的较差楼层，其他房源都已被预订。

        但他同时建议记者，近两天可以到项目现场来，说不定能从线上预定的房源中，协调出一些房源来，即“线下顶线上”。

        该人士介绍，按照恒大此前的网上营销规定，只需5000元的定金就能锁定房源，且如果房子被人买走，原客户还会获得补偿。因此，“如果有诚意买，其他的客户会愿意让出来”。

        同样是这个项目，某渠道代理人员则奉劝记者要“慎重考虑”，因为“好楼层、好户型并没有拿出来卖”。按照她获得的信息，这次参加网上销售的房源主要是“顶层、5层以下”。买好楼层的房子，不会这么便宜。

        至于价格，她也表达出同样的观点，即如果真的打7.5折的话，按照东莞市的规定，售价不会获批。

        按照东莞市于2016年发布的《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，商品房销售明码标价实行一套一标，经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

        截至发稿时，记者并未在官网上查询到参与打折活动的30号楼的房价备案信息。销售人员称，项目的“原价”是公司定的，备案价要比“原价”低。

        “价格是昨天刚定的”

        位于天津蓟县的“恒大花溪小镇”项目，高层住宅的折后平均单价为7600元/平方米左右。销售人员表示，这是在9000多元单价的基础上打完折的价格。

        天津恒大花溪小镇项目于2017年下半年开盘，当时高层住宅的价格在8200元/平方米到9400元/平方米不等。此后，随着临水楼栋逐渐售罄，该户型的价格也逐渐下滑。

        到2019年下半年，高层住宅的单价已经降至7200元/平方米。2020年1月，该户型的均价进一步降至6900元左右。

        按照这一价格，该户型在折扣后的房价，甚至低于折扣前。

        那么，7.5折的折扣从何而来?销售人员表示，“是集团昨天(2月17日)刚定了一个价格，在这个价格基础上打的。”当记者问及是否属于先涨价后打折?销售人员迟疑片刻后，称“可以这么理解”。

        西安恒大文化旅游城项目的定价，同样未在现有基础上进行折扣。销售人员称，目前该项目的高层住宅的单价在8100元/平方米到9500元/平方米之间，均价为9000元左右。洋房则已经被定完。

        该人士称，这是在“原价”基础上打折的结果，这一产品的“原价”为12000元/平方米到13000元/平方米。

        她表示，“原价”是公司定的价格，每一期产品都会在“原价”基础上打折。公开信息显示，该项目于2019年4月首次开盘时，高层住宅的最低单价为8500元/平方米。此后，项目销售价格逐渐上涨，但一直未能达到“原价”的水平。

        实际优惠还是营销噱头?

        2月17日至2月19日，21世纪经济报道先后询问了恒大位于长沙、重庆、成都的部分住宅和公寓产品，所得反馈较为一致：参加活动的房源有限，价格有优惠，但远未达到7.5折的折扣水平。

        原本应赢得市场叫好的一项打折行为，为何变了质?

        财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示，按照“一房一价”的政策思路，全国很多城市都对商品房的定价和价格浮动范围有明确规定。目前已经明确发文的城市，规定的房价浮动范围普遍在备案价格的20%以内，部分城市则限定在10%。

        他说，即使未明确发文的城市，主管部门能够容忍的价格浮动空间也十分有限。因此，在现有的市场环境下，“7.5折卖房”不可能真正存在，这只是一种营销噱头。

        公告显示，截至2019年6月，恒大的总借款规模为8131.7亿元，其中一年期以内借款为3578亿元，占比46.2%。恒大在2020年的销售目标为6500亿元，比2019年提高500亿。

        随着房地产市场进入下行期，2020年市场降温成为大概率事件，而新冠疫情的出现，无疑会进一步影响市场销售。多家机构预测，融资政策从紧，加之疫情下的销售萎缩，无疑会加剧房企的资金压力。

        近期，融创、保利、阳光城(7.660,0.00,0.00%)、新城控股(34.120,0.00,0.00%)、富力等房企纷纷启动了网上卖房措施。其手段大同小异，即通过交定金来锁定房源，并享有网上购房的折扣优惠。

        严跃进同时表示，在疫情会极大影响线下销售的情况下，线上打折卖房是房企的一种积极应对策略。但购房者应区分清楚，营销噱头并不等同于实际优惠。

        严跃进指出，真正让购房者认可的线上模式，必须具备几个条件：1、现房、精装和产证交付;2、反悔机制;3、看房体验;4、资金监管。此外，要想避免沦为营销噱头，在具备这些基本条件的同时，还需要给予实实在在的优惠。

《电鳗快报》