作者：陈小瑛；

　　经常有人留言说，某某城市，现在土地面粉都贵过房子面包，想要房子降价可能吗？

　　这一点，是他们坚信房价只涨不跌的其中一个重要因素。

　　谁说投资就一定能赚钱？谁说面粉贵过面包，就一定不能亏钱？

　　今天我就拿泰禾在深圳被套住的地王，跟大家说说这个谬论。

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　　这一轮深圳房价暴涨，发生在2015年，全年房价同比翻番。

　　2015年12月25日，深圳拍出了全国的楼面价地王。楼面价达到79907元/平米，离8万只差不到一百块。

　　卖的两块地连着，在同一个位置，处于深圳宝安区尖岗山片区，当天到场竞拍的房企有28家，拼的你死我活，融创死磕最厉害，其中一块起拍价15.2亿，不到20秒，就拍到了29亿。

　　最后，融创止步，福建地产商泰禾地产以27.4亿元、29.6亿元，合计57亿元成功竞得，楼面地价分别为51331元/平方米及79907元/平方米，溢价率分别达94.74%、177.61%。

　　土地拍卖完后，有记者当场问泰禾地产董事长助理丁毓坤，感觉贵不贵，丁回答的底气也不足，“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。但很有信心打造成高端产品，准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发。”

　　这两块地都不大，总面积加起来，也只有9.2万平米，平摊价格算起来，土地建面成本大概是6.2万元/平米。

　　当时，这两块地周边的房子是什么价呢？

　　有对比意义的是同等别墅类产品，只有中海地产的9号公馆，招商华侨城曦城别墅稍微远一点。（下图中红圈就是泰禾的）

　　中海这个项目是在2012年12月拿下的地，楼面价不到1.1万/平米，但当时也觉得很高了，9号公馆一期联排别墅在2013年11月就开盘了，售价6万一平米，中海的项目从拿地到开盘，大概是11个月时间。2014年卖的高层产品大概是4万一平米。

　　泰禾拿这个项目的时候，中海9号公馆二手房别墅价格大概是8-9万左右。

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　　泰禾这个项目进展如何呢？

　　丁毓坤拿地时说，“非常看好深圳市场，预计明年年底（2016年年底）产品就会入市。目前深圳市场相对较健康有活力，挨着香港经济较发达，高端市场有相当一部分人群来消化，比较看好有信心，还是会有盈利空间的。”

　　当时市场也是被打了鸡血，各路专家把此地王解读为“深圳地产被广泛看好，虹吸效应益发明显，深圳已成为吸收外来资金的黑洞，深圳楼市还有很大的上涨空间。”

　　按照泰禾原计划，去年年底就要入市的项目，为什么至今却迟迟不敢动工呢？

　　拿计算器一算，土地成本这么高，打造别墅类产品的话，起码要卖到10万以上，才能赚钱吧。

　　但泰禾有这个信心吗？

　　2016年，深圳房价整体确实还在涨，但3月份第一次调控是一个坎，各片区开始分化，有的片区还在涨，有的片区慢慢停涨了。到9月份，整个市场见顶，10月份第二次调控成为分水岭。

　　中海9号公馆，现在的价格是高层7万多，别墅10万左右。曦城联排别墅也是10万左右，中海的位置比泰禾更好，没有靠近高速公路，直接背靠山。

　　泰禾如果去年开发出来，卖10万一平米也没钱赚。卖12万以上呢，可能又卖不好。

　　今年呢？政府开始限价了，开盘价不得高于周边市场价。今年开发出来，更加没钱赚。

　　所以，从拿地到现在，已经过去了1年9个月了，泰禾项目还是一片空地。

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　　如果按现在的市场价，泰禾是不敢动工的。

　　那泰禾想怎么样呢？

　　改规划！

　　这两块地容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕有的低容积率地块，适合打造高端产品。

　　按照原来规划，项目的产品布局，大概是由一片3层的别墅，以及2栋高楼组成，网上有泰禾的设计图，高楼有59层。（下图）

　　这一年多来，泰禾一直在找规土委，申请改规划，在整体容积率不变的情况下，把高楼尽量拔高，比如200米拔高到300米，尽量滩低成本。

　　但是这个要求，规土委一直没有答应。为什么？

　　因为土地出让时就已经写明了，这个地段，位于宝安机场航空线限高片区，建筑的高度是无法逾越的红线。（下图）

　　所以泰禾现在非常难受！！！

　　想改规划又改不了，想开工又不敢开工，对于一个激进，追求快速增长，做大规模的房企而言，简直是如坐针毡。

　　要知道，泰禾去年5月20日，以57亿元，在深圳龙岗区坪山拿了一块商业用地，楼面价1.56万/平米，只能做写字楼。

　　这一块后拿的地，今年6月都开盘了。但深圳写字楼实在是不好卖，所以泰禾偷偷的把商办改为公寓卖，还帮客户垫资。

　　结果就因为这个违规，被政府叫停，客户维权，要求退款。反正项目去化率非常一般。

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　　回到泰禾尖岗山地王，拿地至今已有1年8个月了，难道可以一直闲置拖着不动工吗？

　　早几年调控时的土地出让规定，出让2年不动工，政府将收回。

　　但现在这个规定早就名存实亡了。

　　樱桃小房子从深圳规土委了解到，现在没有收回土地之说，房企可以申请延期，交违约金，如果申请了延期，就不用交闲置费，因为闲置房罚的比违约金要高。

　　据深圳规土委人介绍，一般来说，土地出让后，合同会约定什么时候开工、施工、竣工时间都会写明，通常竣工时间是1-2年，假如时间到了，开发商还没有开工，就可以申请延期，开工期只能延期一次，但竣工期可以无数次延期。

　　比如泰禾的项目，假如合同约定是今年1月1日开工，竣工期是今年12月1日，那到今年12月1日后，项目还没有动工，那泰禾可以向规土委申请延期开工。

　　具体怎么延期呢？

　　深圳规土委的人告诉樱桃小房子，延期一般是半年，一年，两年。延期半年的违约费是出让金的5%，一年是10%，两年是20%。违约金最高也只有出让金的20%。但出让金并未土地总价，地价是包括出让金和配套费的。

　　以泰禾为例，土地总价是57亿元，出让金不知道是多少，因为要扣除配套费。但总之是低于57亿的，我就按57亿顶格算吧，半年5%的违约金，即2.85亿，一年就是5.7亿，两年11.4亿。

　　规土委的人说，如果延期2年都没有动工的话，会再收闲置费，具体会由评估公司评估，投资了多少，工程施工量达到多少，如果达到项目投资额25%以上，就不算闲置。

　　也就是说，泰禾从拿地到延期开工，而不交闲置费，前后时间最长有4年。那就是要到2019年12月25日。

　　但算上4年的财务成本，57亿，按5%算吧，利息就是11亿，再算上延期违约金20%，11.4亿。延期四年额外的总成本，就超过20亿。如果把这个费用算进来，那一平米的土地成本就达到8.5万了。

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　　总结

　　通过泰禾在深圳的这个地王项目来看，房企拿地王，并不都是胸有成竹，稳赚不赔的。

　　拿下来，如果房价涨幅不如预期，甚至是下降的话，地王就砸手里了。

　　也许小城市嘛，还可以让政府返还地价，降成本。但一线城市，你想后期改规划，不是那么容易的！

　　但谁说高位投资，就只能赚不能赔呢？董事长在5000点入市买了自己公司股票，难道就意味着公司股票只能涨不能跌吗？

　　地价高，所以房价一定就要更高的逻辑，在楼市调整时，将不攻自破。

　　除非是一直延期，等待下一轮房地产牛市的到来，或者直接退地。【完】

《电鳗快报》