联合办公的未来转型之路

2019-07-19 10:11 | 来源:证券时报 | 作者:侠名 | [房地产] 字号变大| 字号变小


日前,仲量联行在深圳的新办公地点首次对外开放。新办公室采用了诸多亮点设计:45个开放式讨论区座位,分布在办公室的不同区域,促进团队互动沟通;会议室多达9个,部分会议室由可移动隔板分隔,可以灵活调整组合成供研讨会或其它活动使用的大面积空间等等。

     联合办公的困惑

        仲量联行在其深圳新办公室举行“未来办公”之旅活动,分享了最新调研报告《以未来为导向:企业不动产赋能增值》。报告指出,中国有半数企业已成为不动产科技应用领域的先行者和快速追随者,并呈现进一步增长的态势。活动以新办公室作为“未来办公”应用的实例展示,探讨导向未来之路,由此探索目前联合办公行业的盈利困惑。

        自2015年至今,市场见证了联合办公行业一路高歌猛进,引领着中国办公楼市场变革的风潮,其发展之迅速屡屡引发行业深思。为了服务创业者,诸多联合办公公司在2015年成立并投入运营,这些新型办公品牌主打共享办公空间的概念,租赁整层或者多层办公楼,吸引初创公司入驻,像二房东一样赚取租金差价。在他们的宣传中,开放的办公空间消除了人与人之间的隔阂,同时也增进了公司之间的业务联络,空间内还可以设置更多的工位数量,节约了空间也节约了成本,与周边的办公楼相比,联合办公空间的性价比更高,也更容易形成健康的办公生态。

        然而,随着2017年创业潮投资寒冬的到来,一些联合办公的初创型公司在这场资本寒冬中逐步凋零。与前两年的跑马圈地、快速扩张相比,近两年,联合办公行业规模扩张速度明显放缓,空置率上升、租金下降趋势明显,更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出,在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下,联合办公行业发展进入深水区。

    寻求新的盈利模式

        共享办公行业目前面临的主要问题,是始终未能找到清晰的盈利模式。对此,业界人士表示,大部分联合办公都是边运营边建设,且前期投入较大,联合办公比地产开发轻,但又比酒店管理重得多。开设空间一次性投资(租金+装修+办公配套等)就高达几百万,后期的空间运营开销(人力+网络+推广+水电+税费+日常维修等)更为庞大,想要回本尚且需要半年甚至一年以上时间,盈利更是遥遥无期。

        目前国内绝大部分的联合办公都将租金和增值服务(如提供法律、注册等服务)作为盈利点,其中租金作为主要盈利点。理想状态下,联合办公是盈利的。但实际上,占盈利大头的租金被居高不下的空置率拖了后腿,增值服务则是收入寥寥,再加上行业激烈竞争,有时候还会作出买一送一、免费试住等赔本赚吆喝的行为。

        有数据显示,联合办公空间的收入模型正在发生改变。很明显,价格战、土地战一定不会是联合办公空间行业发展的主旋律。这个市场拼到最后,一定不是拼谁的地多,而是要拼谁的服务能得到更多用户的青睐。

        “未来联合办公空间的概念会逐渐模糊,将会出现更专业的空间运营商。未来空间提供的服务绝不像现在一样,只是出租一个工位、一个空间那么简单。未来的空间可能会成为甲级物业的补充,占到整个商业地产租赁近三成的市场。”仲量联行一人士在报告会上说。


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