2019年9月以来，昆山新房房价开始下滑，房价的不景气也让楼市逐渐“降温”。相关数据显示，12月，昆山新房均价为19258元/平方米，已连续5个月下跌，较年初相比下滑了296元/平方米。

        连日来，《中国经营报》记者走访了睿怡庭、瑧望花园、梦悦佳苑等项目，发现整体人气较差，部分项目周末都无人问津，去化率甚至不到两成。

        市场遇冷，也让“商改住”“偷面积”等违规现象开始“抬头”。有多名业主向记者反映，购买的象屿两岸贸易中心的精装修“公寓”房屋性质变成“办公”，400多名业主要求退房或赔偿。业主代表还先后到昆山市市场监督管理局、昆山经济开发区管委会等部门反映情况。

        对此，昆山市市场监督管理局回函称，市监局决定受理上述购房纠纷。“经调查后，将在60日内作出处理意见，并出具答复意见书。”昆山经济开发区管委会也表示：“将于2020年1月18日前办结并出具书面答复。”

        去化率仅两三成

        23岁的余楠(化名)是昆山本地人，在小学当语文老师。从2019年国庆假期开始，她和父母看了昆山市玉山镇城区和周边的四五个项目，打算提前“储备”一套婚房。

        余楠对位于周市镇的睿怡庭最为满意，但离主城区较为偏远，这让她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以来昆山楼市不温不火，二手房价格也开始往下跌，打算再观望观望。”她说。

        购房者对昆山楼市的消极反应，也得到数据上的印证。昆山房产网统计数据显示，11月昆山新房成交量为2013套，环比下降18.3%，同比下降35.1%，创近四年新低。

        12月14日下午，尽管处于周末，位于玉山镇城中的瑧望花园，硕大的售楼处却没有顾客。

        置业顾问告诉记者，该项目在11月23日刚刚加推约180套精装修房源，户型为110平方米、125平方米、140平方米，单价约2.2万元/平方米，将于2021年10月交付。“刚开盘时人很多，现在仅剩80多套了。”

        而记者在昆山市房产交易中心查询到，截至2019年12月30日，瑧望花园批准销售套数530套，已售套数仅为265套。而刚刚加推的3幢、11幢，批准销售套数分别为66套、110套，分别只售出16套和43套，去化率仅约为33.5%。

        位于周市镇新镇的睿怡庭则较有人气，两层的售楼处共有六七组顾客在同时看房，大部分销售人员都显得较为繁忙，但去化也不尽如人意。

        “项目的装修品质在昆山是数一数二的，加之现在昆山新房楼盘很少，因此人气一直不低。”置业顾问表示，该项目共524户，在11月初全部开盘，户型面积120~150平方米，均价为2.32万元/平方米。“目前还剩一两百套，可供选择的范围较大，我们打算春节前清盘。”

        事实却不像上述销售人员描绘的那么美好。昆山市房地产交易中心数据显示，截至2019年12月30日，该项目524套房源仅售出96套，去化才不到两成。

        供应量方面，昆山楼市也不尽如人意。据记者不完全统计，12月，昆山市预计仅有梦悦佳苑、上湾璟园等6个项目入市，与11月20个项目齐开盘的火爆场景相差甚远。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，整个环沪楼市热点区域开始增多，例如太仓、嘉善等分流了一部分需求。同时，昆山房价整体也偏高，还受到苏州市场的限购，这些都会导致楼市遇冷。“昆山年末冲刺的形式也与其他地区类似，12月的主导方向就是去库存。”

        “公寓”变身“办公”

        2019年11月底，本是象屿两岸贸易中心8号楼的交付期，却让满怀期待的599户业主“凉透了心”。

        “高端住宅”“精装酒店式服务公寓”……两年前，因为限购政策，现年45岁的李丽(化名)被象屿两岸贸易中心的广告所吸引，以1.4万元/平方米的价格购买了一套60余平方米的“公寓”。

        李丽告诉记者，此次“出事”的8号楼是在2017和2018年两年集中售出的，价格在1.4万~2万元/平方米之间。“当时销售宣称40年产权的酒店式公寓，但交付时我们才发现房屋性质是办公，当时办公房价仅7000元/平方米不到。”

        值得一提的是，当时的购房合同也疑似存在不规范现象。“例如开发商强调合同第三页标注了房屋性质为办公，但那时候这部分都是空白的，此外合同上很多地方都没有骑缝章。”李丽说。

        “现在出了问题，开发商肯定有一定的责任，至少在卖房时就应该向业主说明其中的利害关系，而不是含糊其辞。”当时负责销售的昆山北区房中介金鑫告诉记者，该项目为上海天策房地产咨询有限公司负责营销，当时对他们明确表示房屋为“商住两用，以样板房为标准精装交付”。

        2019年12月9日，记者现场走访该项目21层某间精装修“公寓”，发现整体装修较为简单，墙面有些凹凸不平，厕所淋浴间甚至没有安装玻璃，而每层的公厕更是杂乱不堪。

        “装修质量太差，和样板间相比天壤之别。”李丽表示，一是厨房失去了“功效”，不仅没有插座，样板间原先放置油烟机的位置还改成了木板，因为没有烟道，油烟还会触发消防警报，“而在购房合同明确注明了厨房的存在”;二是每层“凭空”多出了两个杂乱的公厕，但最初购房时看到的规划图并未标注;三是房屋面积“缩水”较多，“我们亲自测量过一套30多平方米的现房，房屋面积仅仅20多平方米”。

        记者了解到，该项目3、4号楼交付后，也曾出现用电无法落户的“怪事”，但已协商解决，并未出现上述8号楼的问题。目前，大部分业主都认为“房子无法住人”，“退房群”人数已超过400人。

        更让李丽感到不悦和心寒的是开发商的处理方式。“既然你们认为是办公楼，那就别住人了，烟道不可能安装。”开发商向李丽和其他业主表示，厨房烟道不可能安装，此前答应安装的内循环系统也无法实现。

        针对上述问题，记者致电开发商森隆地产有限公司，该公司负责人在接受记者采访时表示：“这个事情我们有专门的小组在处理，其余事项我不清楚。”

        违规乱象

        早在2017年11月，昆山市住建局就发布了《关于进一步加强商业办公类房地产项目管理的通知》。

        该通知称，新报规商业办公类项目，最小分割单元的套内建筑面积不得低于150平方米;不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑;应按层集中设置公共卫生间和茶水间，不得设置居住空间、厨房、凸窗以及独立阳台等。

        业内人士分析称，象屿两岸贸易中心这种几十平方米的“公寓”肯定是违反上述规定的。“可能卖房时规定还没出，后续为了迎合规定，该项目额外每层添加了公厕，厨房等设施也未按照对业主的宣传建造、装修。”

        2019年7月，苏州市再次加码楼市调控，要求包括昆山在内的苏州市全部区域需要“三年内连续不间断缴满2年社保”才能获得购房资格。

        自此，记者在2019年下半年多次走访昆山楼市，发现玉山镇、花桥镇等地的多个项目，存在违规利用人才政策获取购房资格的现象，也衍生出代办“人才购房”“人才落户”的灰色产业链。

        此外，面对较为惨淡的去化，不少项目以“偷面积”的形式吸引顾客。

        “所谓‘1’指的是北面阳台内的墙壁可以敲掉，和储藏室连起来能得到一个8平方米左右的房间，因为阳台只算一半面积，所以很划算。”在瑧望花园125平方米的样板间，置业顾问特意推荐了这款“3+1”的户型。记者发现，该项目140平方米户型也是相似的“套路”，置业顾问坦承“这样设计是为了吸引顾客”。

        “偷面积”现象在花桥镇更为明显。记者走访发现，祥瑞香逸铂悦、嘉宝梦之悦、象屿都城等项目均宣称“设备平台可改造为房间”等。例如，在祥瑞香逸铂悦，80多平方米的小户型，得房率75%左右，却能做到“三室两厅”。

        严跃进表示，市场遇冷，“商改住”“偷面积”等现象自然会增多，这些都是违法违规的，也具有很多风险。“现在许多购房者参与维权，往往也是开发商的违规承诺难以实现。”

《电鳗快报》